這是2014年8月5日拍攝的位于上海崇明新河鎮(zhèn)新光村的違建別墅。新華社記者 丁汀 攝

拿地十幾年后“二次開發(fā)”，高密度配建平攤容積率

“時至今日，各城市的在售別墅項目仍層出不窮，這一現(xiàn)象讓人困惑。”上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所所長陳杰說。

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。業(yè)內人士表示，這意味著，即使是在２００３年“禁墅令”頒布前獲批的原有別墅用地，也早已過了開發(fā)期限。然而，搜房網(wǎng)等中介統(tǒng)計顯示，目前僅北京周邊以“別墅”名義在售的樓盤就有上百個。

記者從多地國土監(jiān)管部門了解到，按規(guī)定，城市規(guī)劃中不能存在新增別墅用地供應。“按照國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知，各城市在土地利用總體規(guī)劃中要將這一限令寫入從嚴執(zhí)行。”顧云昌說。

眾多新建別墅項目的用地究竟從何而來？記者調查發(fā)現(xiàn)，有部分在售別墅用地屬于變相囤地。“有的舊別墅捂盤惜售，十幾年之后再‘二次開發(fā)’。”上市房企華夏幸福的一家施工公司負責人說。

北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，北京“華潤八號院”是上世紀九十年代興建的“華中園別墅”，其土地使用權證號為“市順港澳臺國用（１９９８）字第１００１３號”。據(jù)銷售人員介紹，這一容積率僅為０．４１的別墅項目，蓋好了一直沒有賣，今年被重新整修再次發(fā)售。據(jù)了解，１９９８年拿地至今，周邊房價至少上漲了十幾倍。

還有一些開發(fā)商在獲得新的一般住宅用地后，將地塊分成別墅區(qū)和普通配建區(qū)，通過縮窄樓距、大量配建等做法“調整”容積率，提高別墅占地面積，用地規(guī)劃成“空文”。一些地產(chǎn)業(yè)人士反映，通過配建一小部分高密度物業(yè)，繞過政策限制，是眾多別墅項目的“潛規(guī)則”。

“一個項目內部不同區(qū)塊的容積率可以調整，假如別墅部分的容積率還不到０．７，那么蓋上高密度商業(yè)配套，整個地塊容積率就能達標。”北京萬科觀承別墅銷售人員說，別墅部分的容積率可以“想做多少就做多少”，無非就是在地塊內部做文章。

土地出讓公告顯示，萬科觀承別墅項目在《限制用地項目目錄》出臺一年后的２０１３年出讓開發(fā)，２０１５年１１月剛剛開售。這一理應受到政策限制的住宅項目，“由于別墅部分容積率太低，還有幾乎一半的地塊不知道要怎么開發(fā)。”銷售人員透露，眼下一些別墅的間距甚至不足１米，宣稱“不是獨棟別墅是聯(lián)排建筑”以規(guī)避限令。

一些業(yè)內人士向記者反映，目前更多在售的“擦邊球”別墅項目中，把容積率做到１．０１以規(guī)避限制也十分普遍。