中國(guó)網(wǎng)7月28日訊（記者 郭澤涵）7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，反映出國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍高度重視與支持。

調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策并非簡(jiǎn)單地放松

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，此次會(huì)議關(guān)注到幾個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容，即風(fēng)險(xiǎn)防范、供求關(guān)系重大變化、政策優(yōu)化調(diào)整等。這充分說(shuō)明國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的重視，也充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)和政策的新階段矛盾問(wèn)題，因此具有非常強(qiáng)的政策導(dǎo)向。他指出，政策最核心的一句話是“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，這是理解“市場(chǎng)與政策”之間的關(guān)系要把握的最核心內(nèi)容。這句話最早在7月14日國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上提出，此次在中央政治局會(huì)議中再次作為核心關(guān)鍵被提及。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次會(huì)議提及了供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，具體來(lái)說(shuō)包括購(gòu)房需求步入冰凍期、投資投機(jī)需求大規(guī)模離場(chǎng)、供求矛盾開(kāi)始呈現(xiàn)供大于求特征、二手房掛牌激增等。此類供求關(guān)系的變化，是理解后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)和政策走向的最關(guān)鍵內(nèi)容。政策明確，要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，其含義不在于簡(jiǎn)單的放松，而是要優(yōu)化調(diào)整2017年以來(lái)實(shí)行的部分政策，這些政策與當(dāng)前市場(chǎng)基本面不相符，自然要逐漸退場(chǎng)。

用好因城施策工具箱，滿足剛需和改善性住房需求

會(huì)議提出，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示，因城施策可以利用的工具箱很多，過(guò)去的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等政策都需要作出反向調(diào)整。

趙秀池認(rèn)為，限購(gòu)政策應(yīng)該根據(jù)各城市的住房供求關(guān)系作出調(diào)整，住房供過(guò)于求的城市，應(yīng)該取消限購(gòu)；住房供不應(yīng)求的城市，可以繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，但也需要根據(jù)人口、人才政策作出適當(dāng)調(diào)整；限貸政策應(yīng)該執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，對(duì)剛性和改善性住房需求，房貸應(yīng)該降低首付款比例和利率，房貸利率不宜超過(guò)中小微企業(yè)貸款利率，存量房貸利率應(yīng)該由固定利率統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為基于LPR的浮動(dòng)利率；新房限價(jià)是導(dǎo)致新房與二手房房?jī)r(jià)倒掛，導(dǎo)致二手房房?jī)r(jià)不斷走低的原因，因此，應(yīng)適時(shí)放開(kāi)新房房?jī)r(jià)，根據(jù)土地、建筑成本、物價(jià)、融資成本等合理確定新房房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)小幅上漲，家庭最大的住房資產(chǎn)能夠保值增值，才能促進(jìn)更多的剛性和改善性住房需求的釋放；行政性限售政策也應(yīng)該適當(dāng)放開(kāi)，讓稅收發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用；普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整，讓更多的人享受普通住房的房貸利率和稅收優(yōu)惠政策。

未來(lái)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，需盤(pán)活改造各類閑置房產(chǎn)

趙秀池認(rèn)為，未來(lái)，房地產(chǎn)政策一方面是支持剛需和改善性住房需求，另一方面是通過(guò)城市更新，通過(guò)推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類閑置的房地產(chǎn)。當(dāng)前各城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)為主的時(shí)代，盤(pán)活改造各類閑置房產(chǎn)至關(guān)重要。可以根據(jù)各類房產(chǎn)所在區(qū)域的需求情況，進(jìn)行用途調(diào)整或空間改造，讓閑置房產(chǎn)提供宜居宜業(yè)宜游或提供公共服務(wù)的空間。

談及房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，趙秀池分析，從表面看是債務(wù)壓力過(guò)重，資金鏈斷裂，無(wú)法償還債務(wù)，背后的根本原因是房企無(wú)法盈利。允許房企債務(wù)展期只是權(quán)宜之計(jì)，從根本上解決問(wèn)題，需要探索出新形勢(shì)下可持續(xù)的盈利模式。

如何有效化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)？趙秀池認(rèn)為，應(yīng)該客觀看待房企融資問(wèn)題。房企為了用戶蓋房，屬于代建，融資成本也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要成本之一，低成本融資是保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定乃至房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的前提。除了金融機(jī)構(gòu)的“三支箭”融資支持之外，房地產(chǎn)調(diào)控政策也影響房企的融資情況，包括“四限”政策、預(yù)售制、資金監(jiān)管等制度的安排等，都應(yīng)從提供低成本融資角度給予房企支持，讓其實(shí)現(xiàn)盈利，才能從根本上解決房企融資問(wèn)題。

編審：蔣新宇張艷玲