趙秀池  首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長

6月14日，人民銀行成都分行發出緊急通知，要求各家銀行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。這是促進房地產平穩健康發展的重要舉措。

正如中國銀保監會主席郭樹清所說：“房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價；凡是靠盲目投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現其實很不劃算”。

的確，房地產業與金融的支持是密不可分的，房地產金融是房地產業的火車頭。俗話說，火車跑得快，全靠車頭帶。縱觀世界各國，房地產業的快速發展離不開金融的支持，香港曾經有過零首付，美國也曾經有過次級貸。當金融杠桿比率越來越高時，居民貸款容易，甚至無需首付款，就可以購買住房。寬松的金融政策，無疑助推了房地產需求，也增加了房地產市場的風險。

如果一套房子價值500萬，允許20%的首付，即只需要100萬首付，通過貸款，就可以購得這套房子。那么，手里有500萬的人，會做這樣考慮：如果全款購房，則房價漲一倍，也就賺500萬。但是如果把金融杠桿用足，500萬可以利用房貸購買5套住房，當房價漲了一倍，則用500萬賺了2500萬。因此，除了剛需的房貸融資需求，投資盈利的房貸融資需求也一直非常旺盛。

所謂水可載舟也可覆舟，適當的金融支持，對房地產業發展，對居民實現合理的住房需求，能夠起到恰到好處的作用，為居民美好住房夢的實現助一臂之力。但是，如果金融支持過度，則會導致住房需求尤其是住房投資投機需求過旺，伴隨著房價的不斷上漲，房地產泡沫的風險不斷積聚，當某個因素突然擾動，導致房地產泡沫破裂的時候，房價會不斷下降，進而引發房貸違約率上升，銀行等金融機構紛紛倒閉，伴隨著金融危機出現，經濟危機也隨之而來。美國的次級貸危機、日本的金融危機莫不如此。

因此，為了防范房地產泡沫引發的金融危機，促進房地產平穩健康發展至關重要。由此，我們看到，在我國的房地產調控中，限貸政策頻繁出現。從2017年“317”以來，房地產信貸政策不斷收緊，熱點城市的房貸首付款成數不斷增加，貸款期限也在縮短。以北京為例，目前首套普通住房按揭貸款的首付款比例為35%，首套非普通住房首付款比例為40%；二套普通住房按揭貸款的首付款比例為60%，非普通住房首付款比例為80%。貸款期限也從原來的最長30年降低為25年。

由于住房自住投資兩相宜，限貸政策的目的就在于減少金融杠桿的作用，讓住房回歸居住功能。因為金融杠桿率過高，一旦出現房價下跌，則貸款違約率上升，會引發金融危機進而經濟危機。如果是自住需求，金融杠桿率較低，則房地產市場無后顧之憂。因為，即使遇到房價下降，剛需購房人也要想辦法償還貸款，保住自己唯一的住房，不會出現違約。

所以，伴隨著房地產市場的發展，金融調控的手段一直相伴左右。當我國剛進行住房制度改革時，剛引進按揭貸款時，鼓勵大家通過房貸的支持，提前圓自己的住房夢。中國建設銀行也提出：要買房，找建行。房改40多年以來，通過各銀行房貸以及住房公積金貸款的支持，圓了很多家庭的住房夢，金融支持是功不可沒的。  

目前，貸款買房的理念已經深入人心。大部分家庭通過貸款圓了自己的住房夢。大部分家庭已經有了產權住房。因此，在當前房價高企的情況下，防風險應該放在重要位置。除了運用房貸首付款比例，貸款期限手段調控外，提高房貸利率也是一個重要調控手段。通過提高貸款融資成本，促使購房人更理性的進行是否買房的選擇。

其實，在大力發展租賃市場，通過多主體供應，多渠道保障，建立租購并舉的住房制度的今天，用買房資金的利息支付房租綽綽有余的情況下，是否還要買房，確實需要進行謹慎思考。除了買房，租房也一樣可以過上幸福生活。各城市也在不斷實施住房租賃新政，給承租人賦權，租賃住房達到一定條件一樣可以落戶，解決孩子上學問題。剛需人群完全可以選擇租賃住房解決住房問題，不需要背負巨額的債務。

為了促進房地產市場平穩健康發展，防止出現房地產泡沫，房貸政策不可松動，當然各城市要因城施策，分類調控，針對不同的住房需求制定不同的政策。對于投機投資需求貸款，房貸利率應該提高，房貸首付款比例應該維持高位；對于沒有買賣記錄的首套房的剛需人群，應該降低房貸首付款比例，降低房貸利率，保證更多的中低收入家庭圓自己的住房夢，也使住房市場的基礎更牢固，更有利于房地產市場的平穩健康發展。