趙大旋 中國人民大學(xué)商學(xué)院助理教授

近日，住建部官方網(wǎng)站公布了《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，其中明確指出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”。該征求意見稿的發(fā)布，立刻引起了社會的廣泛關(guān)注。之所以大家對這個話題這么關(guān)注，主要是因為目前采用的以建筑面積為基礎(chǔ)的交易方式廣受詬病。

使用套內(nèi)面積交易有利于保護消費者權(quán)益

目前我國購房者在交易時所面對的建筑面積除了套內(nèi)使用面積還包括公攤面積和墻體建筑面積兩部分。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它包括諸如電梯、樓道、公共門廳、設(shè)備間等部分的空間。墻體建筑面積包括家庭單元與公共空間之間的分隔，以及外墻墻體水平投影面積的50%。在實際操作過程中，這兩部分的計算非常的不透明。一是由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實際可使用面積不同。二是公攤面積的計算缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，在測量上也不具有獨立性。因此開發(fā)商一般不公布公攤的計算方法，也不會把分?jǐn)傁禂?shù)顯著地出現(xiàn)在房屋銷售的廣告中，對于消費者而言就是一筆“糊涂賬”。

而使用套內(nèi)使用面積進行交易，則方便住戶自行測量核對，實現(xiàn)真正的“所見即所得”。從保護消費者權(quán)益的角度來看，使用套內(nèi)面積交易能有效地減少房地產(chǎn)交易的糾紛，減少開發(fā)商“偷面積”的不正當(dāng)行為，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場。實際上，銷售房屋按套內(nèi)面積計算已經(jīng)是國際通行慣例，目前國內(nèi)亦有城市已開始試行。比如重慶自2002年起已執(zhí)行按套內(nèi)面積計價。順德自2014年起采用建筑面積、套內(nèi)面積計價“雙軌并行”的方式。我國現(xiàn)有的計價模式源于香港，但香港也已在2013年取消了公攤面積的算法，按實用面積計價。

使用套內(nèi)面積交易不會對房價產(chǎn)生較大影響

同一套住房使用套內(nèi)面積和建筑面積兩種不同的計量單位雖然面積測算結(jié)果不同，但是對最終售價的影響微乎其微。二手房市場上，比較常見的是整套報價，我們從房屋中介處了解的單位平方價格都是后期由中介計算得來。而對于一級市場，開發(fā)商一般也是先整套核算價格，而后計算出單位均價。使用套內(nèi)面積計價之后，房屋面積指標(biāo)更透明，開發(fā)商原來在公攤面積測算上的貓膩行不通了，房屋單價一定會大幅度提升，維持整體價格穩(wěn)定。

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中指出“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。”因此該指導(dǎo)意見中提出的使用套內(nèi)面積進行交易與現(xiàn)行制度并無沖突。值得注意的一點是，現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》對于商品房的產(chǎn)權(quán)是這樣規(guī)定的：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。”也就是說，不論以何種方式進行計價，消費者所獲得的獨立產(chǎn)權(quán)部分都是套內(nèi)部分。

住房市場規(guī)范對市場的影響更多是信號作用

我國城市房地產(chǎn)市場在近幾十年的發(fā)展過程中，城市住房市場一直是處于供不應(yīng)求的局面。長期以來，城市住房市場供給的嚴(yán)重不足容忍了我國開發(fā)商的開發(fā)質(zhì)量的一直停滯不前。當(dāng)前，隨著我國房地產(chǎn)市場進入新的階段，“提升型”的住房需求大量涌現(xiàn)，城市居民開始更加關(guān)注住房產(chǎn)品的本身質(zhì)量。因而，最近一段時間出現(xiàn)的各種住房市場規(guī)范都是順應(yīng)這一潮流，政策制定者向開發(fā)商釋出提升產(chǎn)品品質(zhì)的強烈信號。

本次征求意見稿中提出的取消公攤面積目標(biāo)就是為了促使開發(fā)商提升住宅整體外在品質(zhì)，減少宣傳貓膩的。我國之所以在之前很長的一段時間中使用公攤面積進行計價是有著客觀歷史原因的。我國房地產(chǎn)市場建立之初，主要是為了解決城市住房短缺的問題，因此鼓勵社會資本進入住房建設(shè)領(lǐng)域，加大城市住房供給。為了防止開發(fā)商在開發(fā)過程中粗制濫造，忽略公共部分的建設(shè)，因此確立了公共面積攤?cè)胭彿空哔徺I面積中的計算方式。然而，在當(dāng)前的新環(huán)境下，住房市場的競爭開始迫使開發(fā)商在提供住宅產(chǎn)品品質(zhì)，走上異質(zhì)化競爭的路子。公共使用部分恰恰是開發(fā)商提升自身產(chǎn)品品質(zhì)最容易著力的地方。因此，不需要公攤面積，開發(fā)商也有動力設(shè)計和建造好公共使用空間；存在公攤面積，則多了測量的“貓膩”空間。此外，在當(dāng)前繼續(xù)使用公攤面積的計算方法，反而會使一部分開發(fā)商擔(dān)心因為公攤比例過高流失客戶，而減少提升公共使用空間的動力。我們可以直觀的感受到，即使在存在公攤面積的情況下，我國市場上很長一段時間內(nèi)開發(fā)的樓盤都存在公共使用面積不足，設(shè)計建造質(zhì)量低劣的問題；而很多一直使用套內(nèi)面積交易的國家，商品房項目也都配備了健身房、游泳池、公共活動區(qū)等大量優(yōu)質(zhì)公共設(shè)施。

此外，在這次規(guī)范的征求意見稿中還提出了諸如新建住宅應(yīng)該精裝交房、四樓以上住房應(yīng)該加裝電梯、住宅使用年限不得低于50年等等一系列標(biāo)準(zhǔn)。這些規(guī)范的都向市場釋出了進一步提升開發(fā)品質(zhì)的信號。（責(zé)任編輯：李曉曼）